10 Perguntas Sobre Aluguel Que a Lei Responde
Alugar um imóvel parece simples à primeira vista, mas envolve uma série de regras, direitos e deveres que nem sempre estão claros para inquilinos e locadores. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a principal referência para contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil. Pensando nisso, reunimos as 10 dúvidas mais frequentes sobre aluguel, com explicações objetivas e baseadas na lei.
1. O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não. A validade do contrato de aluguel independe de registro em cartório. Um contrato particular, assinado por locador e locatário, já é legalmente válido. No entanto, o registro pode ser útil como prova em caso de disputas jurídicas, especialmente quando o contrato tem cláusula de vigência contra terceiros.
2. O locador pode pedir o imóvel a qualquer momento?
Depende do tipo de contrato. Se o contrato for por prazo determinado (ex: 30 meses), o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo sem justa causa. Já nos contratos por prazo indeterminado, a retomada pode ser solicitada com aviso prévio de 30 dias, respeitando as condições previstas na Lei do Inquilinato (art. 47).
3. O inquilino pode sair do imóvel antes do fim do contrato?
Sim, mas normalmente deverá pagar multa proporcional ao tempo restante do contrato. Essa multa precisa estar prevista em cláusula contratual. Em casos excepcionais, como transferência de trabalho para outra cidade, o locatário pode ser isento da multa, conforme art. 4º, § único da Lei do Inquilinato.
4. Como funciona o reajuste do aluguel?
O reajuste do aluguel deve estar previsto no contrato e, geralmente, é feito anualmente, com base em um índice de correção (IGP-M, IPCA, entre outros). O uso de índices ilegais, como variação do salário mínimo ou dólar, é vedado. Em contratos de mais de 12 meses, o reajuste não pode ocorrer antes de um ano.
5. O fiador pode ser acionado mesmo sem saber do atraso?
Sim. O fiador é corresponsável pelo contrato e pode ser cobrado judicialmente se o inquilino não cumprir com suas obrigações, inclusive sem ser notificado previamente do atraso. No entanto, o fiador pode pedir exoneração da fiança, que só será efetiva após 120 dias (art. 40, X).
6. Quem paga por reparos e manutenção do imóvel?
O inquilino deve arcar com despesas de manutenção e pequenos reparos decorrentes do uso normal do imóvel (art. 23, III). Já o locador é responsável por reparos estruturais, problemas anteriores à locação ou defeitos que inviabilizem o uso do imóvel (art. 22). Sempre é bom documentar o estado do imóvel na entrega e na devolução.
7. O locador pode entrar no imóvel alugado?
Não sem autorização do inquilino. O imóvel é posse do locatário durante o contrato. O locador só pode visitá-lo mediante consentimento, geralmente com aviso prévio e horário combinado. Em caso de venda do imóvel, é comum permitir visitas, desde que previstas no contrato.
8. Posso ter animais de estimação no imóvel alugado?
Sim, salvo cláusula expressa em contrário no contrato. Mesmo com proibição, o direito à posse de animais de pequeno porte em imóveis residenciais tem sido reconhecido judicialmente quando não causam prejuízo à coletividade, especialmente em condomínios (jurisprudência crescente nesse sentido).
9. O que acontece se o aluguel atrasar?
O atraso pode gerar multa (geralmente de 10%), juros e correção monetária, conforme previsto no contrato. A partir de um único aluguel vencido, o locador pode ingressar com ação de despejo (art. 9º, III), exigindo a desocupação e o pagamento da dívida. É comum haver tentativa de acordo antes da judicialização.
10. O que é a ação de despejo e quando ela ocorre?
A ação de despejo é o processo judicial utilizado para reaver a posse do imóvel alugado. Ela pode ocorrer por diversos motivos: inadimplência, término do contrato, infração de cláusula, necessidade do locador, entre outros (art. 9º da Lei do Inquilinato). Após notificação, o inquilino pode evitar o despejo se pagar a dívida em até 15 dias — mas essa “purgação da mora” só é válida uma vez a cada 24 meses.
Considerações Finais
Compreender a Lei do Inquilinato é essencial para evitar conflitos e garantir uma relação de aluguel justa para ambas as partes. Inquilinos bem informados evitam abusos, enquanto locadores conscientes tomam decisões com mais segurança jurídica. Sempre que possível, consulte um profissional especializado para análise do contrato ou orientação em caso de dúvidas específicas.
Este artigo é informativo e baseado na legislação vigente até 2025. Mudanças na lei ou decisões judiciais podem impactar alguns dos pontos abordados.
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